泰禾集团债务加速到期,千亿债务压顶之下谁来拯救黄其森?

截至2019年底,泰禾集团的有息负债约为960亿元,其中一年内到期的非流动性负债467亿元。到2020年一季度,一年内到期的非流动性负债增加到607亿元,比2019年底大幅增加124%。可见其短期债务呈现出急剧加速迹象,公司债务压力巨大。

来源:爱股票上市公司研究院

泰禾集团从一家名不见经传的福建本土开发商,做到了全国Top30的千亿房企。其成功离不开其创始人和掌舵人,为人儒雅却风格激进的黄其森。站在十字路口的当下看,可谓成也黄其森,败也黄其森。

泰禾激进式增长的过程中,背后的问题被不断暴露出来。可以说,它与这位性格鲜明、以胆大著称的企业家有着千丝万缕的系。尤其是近几年,坏消息不断。股价跌跌不休,借新还旧的高息债券也越滚越大,直到现在672亿债务压身。

雪上加霜的是,惨遭多评级机构下调评级,公司及实控人数次沦为被执行人,还收到交易所的问询,资金端更是捉肘见襟。眼看着泰禾处于崩溃的边缘,黄其森也屡试自救。不知此次再引战能否扭转时局?

泰禾之基:成也黄其森,败也黄其森

泰禾集团起于福建,以超级豪宅“院子系”著称。创建于1996年,创始人黄其森时年仅31岁。在2001年之前,公司深耕福建大本营,直到2002年挥师进京,黄其森是背后最大推手。

黄老板在打牌中练就的决断力(赌性)在北京得到了验证。自来北京后,“泰禾院子系”一炮走红,成了泰禾的明星产品线,体现中国风也成为其重点打造的IP产品。

在北京均价才五六千块钱的时候,泰禾就把院子卖到了10万一平米。鼎盛时刻,最贵的一栋卖到了3亿的天价。

在豪宅拼“奢”的年代,泰禾是最奢的一家房企。几乎每个项目开盘,都高价请来成龙、章子怡等明星为其站台。

泰禾发展得顺风顺水,2010年便借壳福建三农成功上市,成为当年全国唯一上市的房企。通过资本市场融资,进一步促进了公司的壮大。

金融业务容易成为房企的“蓄水池”,也容易让房企在有钱之后迷失。泰禾不仅在多元化发展道路上迷失,还在房地产项目收购上越走越远。

2013年开始,黄其森启动全国扩张。几年下来,在各地疯狂拿了一大堆地王。正是这些土地资源成为了其疯狂过后的拖累,也充当了引入战投的谈判筹码。

2017年底,销售刚到千亿的泰禾,喊出了“明年销售目标2000亿”的豪言壮语,事业似乎引来了“高光时刻”。然而最终泰禾销售额仅完成1300亿,这使得他当年夸下的海口成为笑谈。

然后,遭遇了地产史上最寒冷的2018年。2018年底,泰禾完成布局“22城44院”,总负债从2012年的一百多亿直线飙升到2112亿元。对泰禾“高负债、高杠杆、高担保”的“三高”模式,不少业内人士表示担忧和质疑。

股价迭创新低,重重危机何时止?

2018年1月,最高冲到21.63元。随后就是一路下挫,并迭创新低,市值蒸发超过400亿元。在2020年5月14日创下了近5年的低点4.06元。而今年累计下跌近30%,如今市值只剩下的100亿出头。

疫情冲击下,泰禾的日子更不好过。不仅施工、销售等停止,还有各地不断的维权举报。比如,有名的泰禾北京院子二期,已停工半年。为了摆脱当下窘境,黄其森做了许多努力。

本来2019年已经很困难了。泰禾去年营收为237亿元,同比下降23%;归母净利润为8.27亿元,同比下降68%。疫情再这么一打击,真是把泰禾逼上绝路。

正应了那句老话,当潮水退去才知道谁在裸泳。今年一季度营收仅为4.80亿元,相较上年同期爆减94%,归母净利润-5.64亿元,同比下降158%。

高息融资、大量卖项目股权、项目停工、业主维权......这就是曾经的千亿房企,充满了负面信息。当初吹牛的2000亿年销售,现今成为挥之不去的笑柄。

频繁“借新还旧”,攒下672亿元到期债务

截至2019年底,泰禾集团的有息负债约为960亿元,其中一年内到期的非流动性负债467亿元。到2020年一季度,一年内到期的非流动性负债增加到607亿元,比2019年底大幅增加124%。可见其 短期债务呈现出急剧加速迹象,公司债务压力巨大。

而截至2020年3月31日,泰禾集团的货币资金仅55.53亿元,现金及现金等价物余额为41.79亿元。换言之,其目前现金流只能覆盖大概6%的短债。另外还有每年百亿元的高额利息。现金流之紧张程度,潜在暴雷的风险之大,不言而喻。

再看其近几年的净负债率,可谓常年居高不下,基本都在200%以上,2014年更是高达500%多。即便在负债较高的房地产行业,也明显高于行业平均。最新2019年50家典型房企中排名中,以243.8%的净负债率位于倒数第一。

在如此高的净负债率之下,可想其不断累积的债务压力,以及形成的高额利息。这就不难理解泰禾为何近年来屡屡“卖资求生”。但即便这样,还是严重挤压着泰禾集团的盈利空间。

泰禾集团表示,2019年公司为加速项目资金回笼,通过转让项目股权形式与合作方共同开发,累计减少并表项目21个。由此确认投资收益约15.5亿元,并导致房地产销售业务收入相比于2018年度减少约72亿元。

受疫情影响,2020年一季度,泰禾的经营活动产生的现金流量净额为-29.31亿元,同比减少124.5%。何以落到如此田地,频繁利用高息债券“借新还旧”是一大原因。

据统计,2019年泰禾集团国内存续债券8只,存续规模104.16亿元。其中一年内到期的债券有4只,总余额59.16亿元,短期集中兑付压力较大。

进入2020年,“借新还旧”还在继续。2020年3月4日,公告显示,拟面向专业投资者公开发行不超过人民币 120 亿元公司债券。

据不完全统计,3月以来已有至少20家房企发行债券融资,累计融资总额超409亿元。以此观来,仅泰禾集团这一笔120的债券,就贡献了业内近三分之一的份额。

随着国家房住不炒的政策出台,房企借钱的成本变高。在2019年,泰禾曾两度申请发债,由于监管口径收紧,负债率表现不佳的泰禾被打回来了。

不得已,泰禾只能在海外市场融资,目前发的美元债中,利率最高达到15%。泰禾的短期债务60%来自非银行金融机构,仅17%的借款来自银行贷款。

惨遭多家机构降级,深交所也来问询

2020年3月25日,穆迪将泰禾集团股份有限公司企业家族评级从“B3”下调至“Caa1”。同时,穆迪已将泰禾发行的债券支持高级无抵押评级从“Caa1”下调至“Caa2”,该票据由泰禾集团提供无条件和不可撤销担保。

4月28日,联合资信决定维持公司主体长期信用等级为AA+,并维持“17泰禾MTN001”和“17泰禾MTN002”的信用等级为AA+,评级展望由稳定调整为负面。

5月14日,惠誉将中国房企泰禾集团股份有限公司的长期外币发行人违约评级(IDR)和高级无抵押评级从“CCC+”下调至“CC”。其高级无抵押评级的回收率评级为“RR4”。

在穆迪最新公布的中国47家开发商最新主体评级清单中,泰禾集团不仅位列最后一名,也是唯一被穆迪评为Caa1级别的中国房企。

2020年4月30日晚披露了2019年的主要业绩数据。如果要用四个字来形容这份成绩单,那一定是“触目惊心”。想过泰禾的财报会很难看,但没想到会这么难看。

短短两个月,业绩大变脸。上交所也看不下去了,年报发布后立即对泰禾下了关注函,要求泰禾说明知悉可能导致2019年度业绩同比大幅下滑事项的最早时点,是否及时披露2019年度业绩大幅下滑事项。

还要求泰禾说明公司在财务管理及信息披露事务管理等方面的内部控制是否存在重大缺陷,是否与年审会计师存在重大意见分歧等事项,并要求说明公司货币资金情况、核查是否存在其他债务逾期或违约记录及金额等。

"老赖"黄其森,几度沦为失信执行人

曾经的千亿房企实控人,在重重危机之下,几度沦为“老赖”,公司屡屡登上失信执行人名单。对比起之前的辉煌,真是令人大跌眼镜。

西藏信托又在4月1日向法院申请执行,项目公司及为其担保的泰禾集团及黄其森先生承担连带责任而被列为被执行人。

泰禾集团前期公告显示,泰禾及实际控制人黄其森于4月22日因债务纠纷被法院列为失信被执行人,涉及应偿付西藏信托本息约1.3亿元。相关方已于4月29日达成分阶段还款方案,前述失信被执行人信息已删除。

4月28日,联合资信公告认为,泰禾董事长黄其森被列入失信被执行人名单,将对泰禾未来融资环境产生不利影响;泰禾一季度销售额大幅下滑,现金回款减少,较同业相比下滑明显,将对未来偿债能力产生不利影响;泰禾2020年到期债券规模较大且财务负担重,面临一定的兑付压力。

在4月中旬成为被执行人的危机消除不久,5月12日泰禾集团因子公司未履行还款义务,再次被列为被执行人。

据了解,该公司全资子公司、实际控制人黄其森因未能及时偿还一笔约13亿元的融资款和偿还约5亿元的借款而被列为被执行人。泰禾集团再次被列为被执行人,累计金额近19亿元。

激进的公司风格,高负债、高质押成瘾

泰禾之激进与高负债、高质押相辅相成。公司资产负债率2010年末为67%,2013年升至83%。2018年为87%。2019年末85%。

不得不说,泰禾的高负债与创始人黄其森“激进”的作风不无关系。泰禾集团于2010年上市,2017年就实现了千亿元销售额。当时,黄总一高兴就放出明年实现2000亿的豪言。

最后美好的愿望没实现,反倒积累了大量高息股债。疯狂收并购,大量发行美元债、公司债,加重公司资金链负担的同时,严重侵蚀公司净利润。

黄其森的另一个“激进”还在于股票质押。截至5月8日,泰禾投资、叶荔以及黄其森妹妹黄敏等大股东累计质押泰禾股票38笔,质押股份数16.32亿股,占泰禾集团总股本的65.57%,质押市值达到71.81亿元。

其中,2019年6月27日泰禾投资质押给泉州银行股份有限公司福州鼓楼分行的190万股,预警线估算为5.17元/股,平仓线估算为4.53元/股。该质押在泰禾集团停牌前就已触及平仓线。

2019年7月31日,叶荔质押给浙商银行股份有限公司杭州分行的2890万股,预警线估算为4.44元/股,平仓线估算为3.88元/股。这笔质押在停牌前虽未达到平仓线,但也触及了预警线。

再传引入战投,谁来接“烫手山芋”?

身为曾经的千亿房企,泰禾被高杠杆拉下神坛。身负近2000亿元巨债,前前后后卖了两轮项目,都没能缓过神来。山穷水尽之际,尝试引入战略投资者,卖身求存,是泰禾的终极自救。

早在2019年春节前,泰禾曾计划引入战投,与包括华侨城、中国信达在内的企业进行谈判。5月13日,泰禾集团连续发布5公告。不仅宣布终止置入险资,还传引入战投,引发地产圈的轩然大波。

公告称,“控股股东泰禾投资正在筹划公司引入战略投资者事宜,相关交易可能涉及公司控制权变更。本次拟引入战略投资者的主要经营业务中包含房地产业务,本次筹划的交易涉及有权部门的事前审批。”

目前,泰禾投资、叶荔、黄敏为一致行动人关系,共持有泰禾集团62%的股份,黄其森在泰禾有绝对话语权。而根据公告,黄其森有可能让出其苦心经营多年的泰禾集团的控制权。

泰禾集团已经洽谈了包括厦门建发、厦门国贸、中国华融、保利地产、中国金茂等多家意向战略投资者。据泰禾内部人士透露,引入战投成功与否,预计一个月左右时间会出结果。

近日泰禾关于引战谈判已有实质性进展。这次引战由福建省政府积极介入,做了大量对接工作,目前基本可以确定的战投伙伴是福建地方国企,资金等综合实力较强。

要说泰禾的筹码,核心在于持有的大笔优质资产。其中在一二线的可售货值有4000多亿,年内可供销售的货值就有2500亿。

他们大多是黄其森早年拿下的地块,地价低,利润空间大。这一次,不知道能否借着这些早年的积淀,让处于衰败下行中的泰禾得到喘息?

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